Yeniden Kiralama Yasağı Nedir? İhtarname Sonrası Taşınmazı Tahliye Eden Tazminat Talep Edebilir mi?

Kira ilişkileri, hem kiracı hem de ev sahibi açısından en çok ihtilaf doğuran konular arasında yer alıyor. Özellikle son yıllarda artan kira bedelleri, kanuni düzenlemeler ve Yargıtay kararları, tarafların haklarını daha da önemli hale getirdi. Bu noktada “yeniden kiralama yasağı” kavramı, sıkça gündeme gelen konulardan biridir. Peki yeniden kiralama yasağı tam olarak ne anlama geliyor? Kiraya veren, ihtarname göndererek kiracıyı tahliye ettikten sonra taşınmazı başka birine kiraya verirse kiracı hangi haklara sahip olur? Bu yazıda, tüm detaylarıyla konuyu ele alacağız.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen yeniden kiralama yasağı, kiraya verenin tahliye ettirdiği taşınmazı belirli bir süre içinde aynı koşullarla başka bir kiracıya vermesini yasaklayan bir düzenlemedir.
Kanuna göre;

• Kiraya veren, “ihtiyaç nedeniyle” tahliye davası açtığında ya da ihtarname ile kiracıyı çıkarttığında,
• Tahliyeden sonraki 3 yıl boyunca taşınmazı eski kiracı dışında başka birine kiralayamaz.

Bu düzenleme, kiracıyı korumayı amaçlar. Çünkü çoğu zaman ev sahipleri, ihtiyaç iddiasını kötüye kullanarak kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiraya vermek isteyebilir.

İhtarname ile Tahliye Süreci

Kiraya veren, kiracısını doğrudan tahliye edemez. Öncelikle ihtarname göndererek kiracıyı uyarmalıdır. İhtarname süreci şu şekilde işler:

1. Noterden İhtarname Gönderilmesi: Ev sahibi, ihtiyacını veya haklı gerekçesini belirterek kiracıya yazılı ihtarname gönderir.
2. Kiracının Tahliyesi: Kiracı ihtarnamede belirtilen süre içinde taşınmazı boşaltır.
3. Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı: Ev sahibi, kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkarmışsa üç yıl boyunca aynı şartlarda başka birine kiraya veremez.

Yeniden Kiralama Yasağının İhlali ve Sonuçları

Eğer ev sahibi, tahliyeden kısa süre sonra taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralarsa bu durum yeniden kiralama yasağının ihlali anlamına gelir.
Kiracı bu durumda şu haklara sahiptir:

• Tazminat Talebi: Eski kiracı, uğradığı zarar için tazminat davası açabilir. Yasa, tazminat miktarını “en az bir yıllık kira bedeli” olarak belirlemiştir.
• Kötü Niyetin İspatı: Ev sahibinin ihtiyaç iddiasını kötüye kullandığını ispatlayan kiracı, daha yüksek bir tazminat da talep edebilir.

Kiracının Tazminat Talep Edebilmesi İçin Şartlar

Kiracının tazminat talebinde bulunabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir:

• Tahliye, ev sahibinin ihtarname ya da dava yoluyla yapılmış olmalıdır.
• Ev sahibi, tahliyeden sonra üç yıl dolmadan taşınmazı başka birine kiraya vermiş olmalıdır.
• Kiracı, bu durumu öğrendikten sonra yasal süresi içinde dava açmalıdır.

Yargıtay Kararlarında Yeniden Kiralama Yasağı

Yargıtay, birçok kararında kiracı lehine yorum yapmaktadır. Yargıtay’a göre;

• Ev sahibi gerçekten ihtiyacı varsa ve bu ihtiyacını kanıtlıyorsa, yeniden kiralama yasağı devreye girmez.
• Ancak ev sahibi, kiracıyı çıkarıp kısa süre sonra taşınmazı yüksek bedelle başka birine kiralarsa bu durum kötü niyetli kabul edilir ve kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesine hükmedilir.

İhtarname Sonrası Tahliye Eden Kiracının Hakları

Birçok kiracı, “Evi boşalttım ama ev sahibi başkasına kiraya verdi, ne yapabilirim?” sorusunu yöneltir. İşte bu noktada yeniden kiralama yasağı devreye girer.
Kiracı, şu adımları izleyerek hakkını arayabilir:

1. Yeni Kiralama Durumunun Tespiti: Ev sahibinin evi kısa süre içinde başkasına kiraladığını belgelemek gerekir.
2. Avukata Başvuru: Kiracı, bir avukata danışarak dava sürecini başlatmalıdır.
3. Tazminat Davası: Kiracı, en az bir yıllık kira bedeli üzerinden tazminat davası açabilir.

Kiraya Verenin Savunmaları

Ev sahipleri genellikle şu savunmalarda bulunur:

• Gerçekten ihtiyacım vardı, fakat şartlar değişti.
• Evi akrabam kullandı, bu nedenle yeniden kiralama yasağına girmiyor.
• Maddi zorluk nedeniyle evi kiralamak zorunda kaldım.

Ancak Yargıtay içtihatlarına göre, bu savunmaların geçerli sayılabilmesi için ciddi ve inandırıcı deliller sunulmalıdır.

Uygulamada Sıkça Karşılaşılan Durumlar

• Kiracı tahliye edildikten sonra ev sahibinin kısa süre içinde daha yüksek bedelle başkasına kiraladığı görülür.
• Bazı durumlarda ev sahibi, evi “akrabasına” kiraladığını ileri sürer. Ancak Yargıtay, akrabalık bağını da yeniden kiralama yasağına dahil etmektedir.
• Kiracılar çoğu zaman haklarını bilmediği için tazminat davası açmaz ve mağduriyet yaşar.

Yeniden Kiralama Yasağına İlişkin Örnek

Örneğin; aylık 20.000 TL kira ödeyen bir kiracı, ev sahibinin ihtarname göndermesi üzerine daireyi boşaltır. Ancak ev sahibi üç ay sonra aynı daireyi 30.000 TL’ye başka bir kiracıya verir. Bu durumda, eski kiracı en az 240.000 TL (12 aylık kira bedeli) tazminat talep edebilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Yeniden kiralama yasağı, kiracıları koruyan çok önemli bir düzenlemedir. Kiracılar, ihtarname sonrası taşınmazı boşaltmak zorunda kalsalar bile ev sahibinin kötü niyetli hareket etmesi halinde tazminat hakkına sahiptir.
Eğer siz de böyle bir durumla karşılaştıysanız, mutlaka uzman bir avukata danışarak hakkınızı aramalısınız. Ankara’da kira hukuku alanında uzman ekibimiz, süreç boyunca size profesyonel destek sağlayabilir.

Daha fazla bilgi için Kocak Hukuk Danışmanlık sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.